大工22春《房地產(chǎn)估價》在線作業(yè)3-00001

試卷總分:100  得分:100

一、單選題 (共 5 道試題,共 30 分)

1.（ ）是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格作出預(yù)測、判斷的方法。

A.成本法

B.路線價法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.長期趨勢法

2.（ ）又稱為外推法、趨勢法。

A.成本法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.長期趨勢法

3.估價機構(gòu)受理估價委托時首先需要明確估價基本事項，其中，明確估價基本事項不包括（ ）。

A.明確估價原則

B.明確估價目的

C.明確估價對象

D.明確估價時點

4.用收益法計算房地產(chǎn)價格V，若凈收益A每年不變，報酬率為0，收益年限為n，則V=（ ）。

A.∞

B.n×A

C.A

D.0

5.（ ）適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)的估價。

A.成本法

B.市場比較法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.長期趨勢法

二、多選題 (共 5 道試題,共 40 分)

6.運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（ ）。

A.交易情況修正

B.市場狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價區(qū)段

E.制作價格修正率表

7.在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（ ）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

8.下列房地產(chǎn)估計活動中，適用長期趨勢法的有（ ）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

9.運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體方法有（ ）。

A.靜態(tài)分析法

B.動態(tài)分析法

C.成本法

D.比較法

E.總和法

10.收集估價所需資料的渠道主要有（ ）。

A.詢問有關(guān)知情人士

B.查閱估價機構(gòu)自己的資料庫

C.估價師在實地查勘估價對象時獲取

D.要求委托人提供

E.自有自估的資料

三、判斷題 (共 10 道試題,共 30 分)

11.運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。

12.根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)，通過統(tǒng)計分析，可以判斷該類房地產(chǎn)的目前價格或未來一定時日的價格。這就是長期趨勢法的理論依據(jù)。

13.采用折現(xiàn)的方式考慮資金的時間價值的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

14.對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。

15.通過高層建筑地價分攤可以解決：（1）各部分占有的土地份額；（2）各部分享有的土地面積；（3）各部分享有的地價數(shù)額。

16.有了貨幣的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低主要取決于可獲凈收益的大小。

17.在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)當(dāng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。

18.移動平均法是根據(jù)房地產(chǎn)價格時間序列的移動平均數(shù)確定房地產(chǎn)價格的一種估價方法。

19.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。

20.長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。

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