網絡教育學院《房地產開發(fā)與經營課程設計》題目:住宅開發(fā)項目前期策劃學習中心:專業(yè):工程管理年級: 年春/秋季學號:學生:指導教師: 宋春紅1項目概況項目概況需簡單介紹開發(fā)項目基本情況,如項目坐落位置

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發(fā)布時間:2021-03-01 22:44:04來源:admin瀏覽: 58 次


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《房地產開發(fā)與經營課程設計》
                                       
                                       
    目:住宅開發(fā)項目前期策劃


學習中心:                     
專    業(yè):    工程管理         
年    級:     年  春/秋  季   
學    號:                     
學    生:                     
指導教師:     宋春紅           




1  項目概況
項目概況需簡單介紹開發(fā)項目基本情況,如項目坐落位置、地塊用途、地塊形狀、地塊占地面積等;項目規(guī)劃限制條件,如地塊容積率要求、地塊建筑密度要求、地塊綠化率要求等。最好配上項目平面位置圖。










2  項目SWOT分析
SWOT分析中的“S”指優(yōu)勢(Strength);“W”指劣勢(Weakness);“O”指機會(Opportunity);“T”指威脅(Threat)。
項目SWOT分析是將項目內部條件和外部環(huán)境各方面內容進行綜合和概括,進而分析項目擁有的優(yōu)勢和劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。其中,優(yōu)劣勢分析主要著眼于項目自身的條件及其與競爭性項目的比較,而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響。
通過對項目進行SWOT分析,明確項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅,作為后面項目STP策劃的重要依據。

2.1  S (優(yōu)勢)
和競爭性項目相比,分析項目自身存在哪些優(yōu)勢?
比如地塊開發(fā)條件優(yōu)勢、地理交通優(yōu)勢、配套設施優(yōu)勢、品牌開發(fā)商帶來的優(yōu)勢、產品規(guī)劃設計帶來的優(yōu)勢等。

2.2  W (劣勢)
和競爭性項目相比,分析項目自身存在哪些劣勢?


2.3  0(機會)
分析外部環(huán)境為項目帶來哪些機會?
機會即項目面臨的潛在機遇,未來可轉變?yōu)樘岣唔椖扛偁幜Φ臈l件。機會通常從近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、政府的稅收優(yōu)惠政策、土地審批政策所帶來的機會、政府市政規(guī)劃帶來的機會等方面分析。

2.4  T (威脅)
分析外部環(huán)境為項目帶來哪些威脅?
威脅即危及項目的外部因素,未來可轉變?yōu)槭鬼椖刻幱诹觿莸臈l件。
威脅通常主要從市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和土地獲取難度的高低等方面分析。

3  項目STP策劃
項目STP策劃(市場細分Segmentation、目標市場選擇Targeting及市場定位Positioning)是住宅開發(fā)項目前期策劃的主要內容。

3.1  住宅市場細分
住宅市場是由若干購買者組成的,他們在產品需求、購買能力、地理位置、購買態(tài)度等方面都會有差異,這些差異便形成了住宅市場細分的依據。住宅市場細分就是從住宅購買者的需求差異性出發(fā),從差異性中尋找具有共同消費需求的消費群,據此將住宅市場劃分為若干個子市場的行為。
一般可按住宅市場客戶群體特征如年齡、收入、家庭規(guī)模、購買動機、購買能力等對住宅市場進行細分,比如按客戶購買力可將住宅市場劃分為中低購買力市場、中端購買力市場、中高購買力市場、高端購買力市場四類細分市場。要求詳細描述各細分市場的客戶群體特征。



3.2  項目目標市場選擇(項目目標客戶選擇)
項目目標市場選擇即選定項目的目標客戶群,就是在對各類住宅細分市場進行評估的基礎上,選擇某一類或某幾類住宅細分市場作為本項目的目標市場(目標客戶)。
評估細分市場的目的是為了辨別哪些細分市場可以進入,主要考慮細分市場的規(guī)模及增長率、細分市場結構的吸引力、細分市場所需資源條件與開發(fā)商資源條件比較、細分市場與開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展目標的一致性等四個方面的評價。



3.3  項目市場定位
項目市場定位是指開發(fā)商在對項目目標市場需求以及競爭產品屬性進行分析的基礎上,設計出自己的產品和形象,從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。
住宅項目市場定位主要進行項目檔次定位、項目主題定位、項目產品定位。
3.3.1  項目檔次定位
項目檔次定位主要確定擬建項目的檔次。例如,對住宅開發(fā)項目來說,是建普通住宅、還是建高級住宅或頂級豪宅。項目檔次定位需要從項目可利用的資源出發(fā),同時既要盡量避免競爭,又要有市場空間。在確定房地產開發(fā)項目的檔次時,應對該定位進行解釋,說明如此定位的理由。



3.3.2  項目主題定位
項目主題定位是對擬建項目提出的一種概念和意圖,是一種可以為人們切實感知的生活方式和居住理念。


3.3.3 項目產品定位
項目產品定位主要確定項目擬開發(fā)什么樣式的產品,即根據擬開發(fā)產品限制條件,制定具體的產品定位方案和定位策略。
項目產品定位一方面要根據擬開發(fā)產品限制條件,如土地區(qū)位條件、城市規(guī)劃限定條件、目標顧客需求、資金供應、房地產市場條件、開發(fā)商思維等;另一方面要遵循土地的最高最佳使用原則,來選擇最合適的產品樣式。
項目產品定位內容主要包括建筑風格選擇、建筑選型、戶型配比等。


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